Anta at to personer skal kjøpe en bolig sammen, men har ulik egenkapital og/eller ulik betalingsevne på boliglånet. Hva er en økonomisk rettferdig fordeling?

Ulik egenkapital, lik fordeling av lånet

I DNBs artikkel “del boliglånet rettferdig” blir følgende fordeling foreslått som rettferdig dersom partene ikke har lik egenkapital. Alle tall er i tusen kroner.

Men dette kan oppleves som urettferdig. For å forstå hvorfor gjør vi eksempelet mer ekstremt—hva om Johan har mye mer penger enn Andrea?

Da kan vi få en fordeling av lån og egenkapital som for eksempel ser slik ut:

Johan har gått inn med 97,5 %, og skal få 97,5 % av salget. Men Andrea har likevel gjort et kupp! Selv om hun får lite når boligen selges, så hun bor i praksis nesten gratis. Hun bruker tross alt halve boligen i hverdagen, men betaler nesten ikke noe for det.

En mer rettferdig fordeling?

For å korrigere for skjevheten som oppstår når Andrea disponerer halve boligen kan vi anse henne som delvis å være leietaker. Hun betaler da leie for den andelen av hennes 50 % bruksrett som ikke er dekket av eierandelen. Utregningen ser slik ut i Python:

# Egenkapital for begge personene
egenkapital_A = 3_800
egenkapital_B = 0
egenkapital = egenkapital_A + egenkapital_B

# Andel av lån for begge personene
lån_A = 100
lån_B = 100
lån = lån_A + lån_B

# Utregninger
boligverdi = egenkapital + lån
eierskap_A = egenkapital_A + lån_A
eierskap_B = egenkapital_B + lån_B

print(f"Boligens verdi: {boligverdi:.2f}")
print(f"Belåningsgrad: {lån / boligverdi:.2%}\n")
print(f"Person A eier {eierskap_A / boligverdi:.1%}")
print(f"Person B eier {eierskap_B / boligverdi:.1%}\n")
print(f"Person A skal betale {lån_A / lån:.1%} av lånet hver måned")
print(f"Person B skal betale {lån_B / lån:.1%} av lånet hver måned\n")

# Total leiepris per måned for tilsvarende bolig
leiepris = 15
leieprosent_A = max(1 - 2 * (eierskap_A / boligverdi), 0)
leieprosent_B = max(1 - 2 * (eierskap_B / boligverdi), 0)

if leieprosent_A > 0:
    print(f"Person A er {leieprosent_A:.1%} leietaker")
    print(f"Person A betaler {leieprosent_A * leiepris / 2:.2f} til person B i leie")
if leieprosent_B > 0:
    print(f"Person B er {leieprosent_B:.1%} leietaker")
    print(f"Person B betaler {leieprosent_B * leiepris / 2:.2f} til person A i leie")

Kjører man koden blir resultatet:

Boligens verdi: 4000.00
Belåningsgrad: 5.00%

Person A eier 97.5%
Person B eier 2.5%

Person A skal betale 50.0% av lånet hver måned
Person B skal betale 50.0% av lånet hver måned

Person B er 95.0% leietaker
Person B betaler 7.12 til person A i leie

I dette eksempelet ville en tilsvarende bolig kostet 15 tusen å leie per måned. Andrea disponerer halve boligen, og av denne halvdelen leier hun i praksis 95 % og eier 5 %. Hun eier altså 5 % av sin 50 % bruksandel, som blir 0,05 * 0,5 = 2,5 % av boligens totalverdi. Hun må betale 7,12 tusen per måned i leie til Johan.

Det originale eksempelet

La oss gå tilbake til det originale eksempelet der Andrea går inn med 200 tusen i egenkapital og Johan går inn med 800 tusen. Tallene ser da slik ut:

egenkapital_A = 800
egenkapital_B = 200
lån_A = 1500
lån_B = 1500

Utregningen blir nå at Andrea eier 42,5 % av boligen. Men med en antatt månedlig leiekostnad på 15 tusen må hun både (1) betale ned halvparten av lånet per måned og (2) betale 1,13 tusen kroner i leie til Johan ettersom han gikk inn med en større andel egenkapital.

Et ekstremt eksempel

Hva om Andrea ikke går inn med noe penger i det hele tatt?

egenkapital_A = 1_000
egenkapital_B = 0
lån_A = 3_000
lån_B = 0

Da må Andrea betale 7,5 tusen i leie til Johan hver måned, fordi det er halvparten av boligens antatte leiekostnad. Hadde vi fulgt DNBs logikk ville hun bodd gratis.

Konklusjon

DNBs eksempel tar ikke hensyn til at parten som eier den minste andelen i boligen disponerer halve boligen. For å korrigere for dette kan vi anse parten som eier minst som å delvis være leietaker. Om leietakeren eier 42,5 % av boligen men 50 % av lånet, slik som i DNBs eksempel, så får hun 42,5 % av salgssummen og betaler 42,5 % av vedlikeholdskostnadene. Hun betaler også 50 % av lånet, pluss leie til den andre parten.

Dersom egenkapital er begrensningen, er en annen mulighet at den ene parten låner penger av den andre parten. Da kan begge gå inn med 50 % i både egenkapital og lån, men det er tatt opp et privat lån på siden. I praksis kan det oppleves kjipt å være delvis leietaker, spesielt om eierbrøken uansett er tilnærmet lik 50 %. Da er det nok mer praktisk å følge DNBs utregning.

Rent matematisk er lærdommen at man bør konstruere ekstreme eksempler for å sjekke om en utregning gir mening. DNBs utregning feiler på denne testen og er åpenbart utrettferdig når eierbrøken blir for skjev.

• Se også “Slik deler dere boliglånet og utgiftene riktig” hos Pengeverkstedet. Artikkelen sier at totalen er lik egenkapital pluss lån, og korrigerer ikke for at hver part disponerer halvparten av boligen.
• Om du vil ha en utfordring kan du forsøke å generalisere logikken ovenfor. Hva blir utregningen om mer enn to personer går sammen med ulik egenkapital og/eller ulik betalingsevne på lån?